Beim Verkauf einer Immobilie sind bestimmte Nebenkosten zu berücksichtigen und es besteht die Möglichkeit, dass auch Steuern anfallen. Anhand der folgenden fünf Fallbeispiele erläutern wir Ihnen, zu welchen Zeitpunkten Steuern fällig werden und wie Sie diese gegebenenfalls vermeiden können.
Beim Verkauf von Immobilien und Grundstücken gilt eine gesetzliche Spekulationsfrist: Wer ein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie selbst bewohnt wurde oder aktuell bewohnt wird.
Die Höhe der Spekulationssteuer variiert je nach persönlichem Steuersatz und betrifft insbesondere Bürger in höheren Steuerklassen stärker als Normalverdienende.
Beispiel: Im Jahr 2015 investiert Stefan in eine kleine Eigentumswohnung und zahlt dafür 150.000 Euro. Obwohl die Wohnung bei Kauf vermietet ist und er selbst nie darin wohnt, plant er nun den Verkauf. Aufgrund ihrer guten Lage ist die Wohnung mittlerweile deutlich mehr wert. Stefan findet einen Käufer und erzielt im Jahr 2022 einen Verkaufspreis von 200.000 Euro. Da der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre beträgt, unterliegt Stefan der Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn.
Wurde die Immobilie selbst genutzt, entfällt grundsätzlich die Spekulationssteuer. In diesem Fall spielt es keine Rolle, ob die Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf unterschritten wird.
Die Klarheit bezüglich Eigennutzung besteht, wenn die Immobilie während des gesamten Zeitraums vom Eigentümer bewohnt wurde. Das gilt auch, wenn das Objekt im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde. Dabei ist allein das Jahresdatum maßgeblich, es müssen also nicht zwangsläufig volle drei Jahre vergangen sein.
Beispiel: Im Jahr 2017 erwirbt Annegret ein Haus für 300.000 Euro und vermietet es bis 2020. Ab 2021 zieht sie selbst in das Haus ein und wohnt dort bis zum Verkauf im Jahr 2023, bei dem sie 400.000 Euro erzielt. Trotz einer Unterschreitung der zehnjährigen Spekulationsfrist und einer zeitweisen Vermietung muss Annegret keine Spekulationssteuer zahlen. Rechtlich betrachtet liegt hier Eigennutzung vor, wodurch der steuerfreie Gewinn von 100.000 Euro entsteht.
Tipp: Für die Anerkennung der Eigennutzung muss die Immobilie nicht zwangsläufig als Hauptwohnsitz genutzt werden.
Diese Grenze bedeutet, dass der Verkauf von drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren als gewerblicher Immobilienhandel gelten kann. Bereits bei zwei verkauften Objekten innerhalb dieses Zeitraums könnte eine gewerbliche Tätigkeit angenommen werden. Verkaufen Sie mehr als drei Objekte, müssen Sie nicht nur den Gewinn versteuern, sondern auch ein Gewerbe anmelden und Gewerbesteuern zahlen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Drei-Objekt-Grenze schneller erreicht sein kann als gedacht. Zum Beispiel könnte die Realteilung eines großen Baulands in mehrere Bauplätze die Grenze überschreiten. Verkaufen Sie dann drei dieser Bauplätze, unterliegen Sie der Gewerbesteuer.
Beispiel: Alexander erbt und investiert 2019 in ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen. Um Eigenkapital für sein eigenes Haus zu generieren, verkauft er 2023 drei Wohnungen. Obwohl er angestellt ist, muss er sich als Gewerbetreibender anmelden, da er rechtlich als gewerblicher Immobilienhändler gilt – die Drei-Objekt-Grenze wurde überschritten.
Juristisch betrachtet sind Schenken und Erben nicht dasselbe wie Kaufen. Das bedeutet, dass selbst bei einem Verkauf innerhalb von weniger als zehn Jahren nach der Schenkung oder Erbschaft keine Spekulationssteuer anfällt. Entscheidend ist dabei, wie lange die Immobilie dem Schenker oder Erblasser gehört hat und ob sie von ihm oder ihr selbst genutzt wurde. Das relevante Datum ist somit der Kaufzeitpunkt des Schenkers oder Erblassers, nicht die Übertragung an die Beschenkten oder den Antritt der Erben.
Sie erben somit nicht nur die Immobilie, sondern auch die damit verbundene Spekulationsfrist. Wenn der Erblasser das Haus oder die Wohnung selbst bewohnt hat oder es mehr als zehn Jahre im Besitz hatte, fällt keine Spekulationssteuer an.
Beispiel: Inge erbt von ihrer Mutter eine Wohnung, die diese erst vor wenigen Jahren erworben hat. Die Spekulationsfrist greift nicht, da ihre Mutter die Immobilie selbst genutzt hat, obwohl Inge nie selbst darin gewohnt hat.
Tipp: Keine Drei-Objekt-Grenze bei vererbten Immobilien.
Beim Verkauf eines Grundstücks gelten im Wesentlichen dieselben Regeln wie beim Verkauf einer Immobilie, inklusive einer Spekulationsfrist und der Drei-Objekt-Regel, es ist allerdings keine Eigennutzung möglich. Unter Nutzung versteht man hier das Wohnen und selbst wenn Sie das Grundstück beispielsweise als Garten genutzt haben, wird dies rechtlich nicht als Eigennutzung betrachtet.
Selten, aber durchaus möglich: Wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist kaufen und verkaufen und dabei einen Verlust verzeichnen, fällt natürlich keine Spekulationssteuer an, da kein Gewinn erzielt wurde.
Es ist möglich, diesen Verlust steuerlich geltend zu machen. Allerdings schreibt das Gesetz (§23 EStG) vor, dass Sie im gleichen Kalenderjahr Gewinne aus Immobiliengeschäften erzielt haben müssen, um den Verlust verrechnen zu können. Entscheidend ist, dass es sich tatsächlich um Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien handelt.
Beispiel: Ralf verkauft eine kürzlich erworbene Eigentumswohnung mit einem Verlust von 30.000 Euro. Gleichzeitig erzielt er mit dem Verkauf eines Bungalows, das ihm ebenfalls gehört, einen Gewinn von 100.000 Euro. Da der Verlust aus vergleichbaren privaten Veräußerungsgeschäften mit Immobilien stammt, kann Ralf die beiden Beträge verrechnen. Er muss also nur auf 70.000 Euro Spekulationssteuer bezahlen.
Rund um das Thema Immobilien steht Ihnen unser Team von Am Kirchplatz Immobilien gerne zur Verfügung. Bei Fragen zu steuerlichen Themen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
